Crashkurs zur Baufinanzierung
Eigenkapital, Zinsbindung oder Kaufnebenkosten – auf Bauwillige kommen bei einem Immobilienprojekt jede Menge Fragen zu.
Heute führe ich Sie ein kleines Stück des Weges durch den „Baufinanzierungs-Dschungel“ und erkläre, was Sie wissen müssen und wie Sie sich vor bösen Überraschungen schützen können.
Wie viel Eigenkapital ist bei einer Baufinanzierung notwendig?
Grundlegend gilt: Je mehr, desto besser. Denn Eigenkapital reduziert den Finanzierungsbedarf durch einen Kredit.
Auch wenn in einigen Konstellationen eine Baufinanzierung ganz ohne Eigenkapital konzipiert werden kann, empfiehlt es sich, wenigstens die Kaufnebenkosten (Makler, Notar und Grunderwerbssteuer) über Eigenkapital beizusteuern.
In Summe sollten das etwa 15 bis 20 Prozent der Kaufsumme sein.
Gewusst wie – keine unbedachten Schritte während der Planung
Was bedeutet Zinsbindung?
Die Zinsbindung sichert die Kreditkonditionen für einen bestimmten Zeitraum. Der Kreditnehmer und auch die Bank sind für diese Zeit an die vereinbarten Konditionen gebunden. Meist wird alle 10 Jahre eine neue Zinsbindung – zu den dann aktuellen Bedingungen – vereinbart.
Es sind aber auch Zinsbindungen von 15, 20 Jahren oder länger möglich.
Achtung: Die Länge der Zinsbindung wirkt sich immer auf die Kreditzinsen aus. Daher sollten verschiedene Varianten verglichen werden.
Welcher Tilgungssatz ist sinnvoll?
Die Höhe des Tilgungssatzes ist abhängig davon, bis wann Sie schuldenfrei sein wollen. Ziel sollte es sein, die Immobilie bis zum Ruhestand abbezahlt zu haben.
Daneben bestimmt Ihr Einkommen, wie viel Tilgung Sie sich leisten können bzw. wollen. Bei vielen Baufinanzierungen können Sie während der Laufzeit die Tilgung anpassen und so auf Ihre Lebenssituation reagieren. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen empfiehlt es sich, den Tilgungssatz möglichst hoch anzusetzen.
Was ist Sondertilgung?
Eine Sondertilgung erlaubt es Ihnen, meist einmal pro Jahr und in der Regel 5 Prozent der Gesamtkreditsumme, zusätzlich zu tilgen. Sie zahlen den Betrag auf Ihr Kreditkonto und reduzieren damit Ihre Restschuld. Oft eignen sich Erbschaften oder Bonuszahlungen vom Arbeitgeber dafür.
Mit Sondertilgungen bleiben Sie flexibel und müssen nicht zwangsläufig eine hohe monatliche Kreditrate vereinbaren, sondern tilgen zusätzlich eine größere Summe, wenn es Budget und Planung erlauben.
Mein Tipp: Tilgen Sie jährlich zusätzlich eine größere Summe, um die Restschuld spürbar zu reduzieren.
Ab wann kann man die Konditionen der nächsten Zinsbindung vereinbaren?
Wer sich in einer Zinsbindung befindet und weiß, dass es eine weitere Zinsbindung braucht, um den Gesamtkredit abzuzahlen, braucht Planungssicherheit.
Das große Fragezeichen steht dabei immer hinter den zukünftigen Zinskonditionen. Wer mit steigenden Zinsen rechnet, kann sich vorzeitig die aktuell günstigen Konditionen sichern. Dazu kann man ab 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit seiner Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. Dabei werden alle Konditionen festgeschrieben und gelten im Anschluss – unabhängig der dann aktuellen Zinslage.
Braucht man Versicherungen bereits während der Bauphase?
Bereits ab dem ersten Spatenstich ist der Schutz des zukünftigen Heims unabdingbar. Dazu zählen die Bauherrenhaftpflicht, die vor Ansprüchen Dritter schützt. Ebenso die Bauleistungsversicherung gegen Beschädigungen am Rohbau und die Feuerrohbauversicherung.
Ist der Bau fertig, kommen Wohngebäude und Hausratversicherung noch hinzu. Die Prämien für den Versicherungsschutz gehören mit in die Gesamtkalkulation einer Baufinanzierung.
Fazit
Kein Bauvorhaben sollte starten, bevor die Finanzierung nicht auf sichere Füße gestellt ist. Welche Feinheiten und Stolperfallen es dabei zu beachten gilt, erkläre ich Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch: Zum HIC-Terminportal.
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