Baumängel und Gewährleistung
Das Institut für Bauforschung (IfB) hat im Auftrag des Bauherren-Schutzbundes e.V. (BSB) die Studie „Probleme und Mängel in der Gewährleistungszeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern“ erstellt.
Dabei kam Beachtliches heraus: Drei Viertel aller privaten Neubauvorhaben weisen Mängel in der Gewährleistungszeit auf. In der Studie wurden 113 Bauvorhaben eingehend untersucht. Fachleute der Verbraucherschutzzentralen raten deshalb dazu, auch während der Bauphase sachverständige Unterstützung heranzuziehen.
Die gesetzliche Gewährleistung
Die gesetzliche Gewährleistungszeit für Mängel beginnt mit der Abnahme einer Leistung und beträgt, je nach Art des Vertrages und der jeweiligen Leistung, zwei, vier oder fünf Jahre.
Mit dem Tag der Abnahme des Neubaus geht die Beweislast, dass ein Schaden nicht selbst verursacht wurde, auf den Bauherrn oder die Bauherrin über. Übernimmt man eine Immobilie vom Bauträger, gilt die Wohnung oder das Haus offiziell als abgenommen.
Die Studie des IfB hat ergeben, dass sich Mängel bei Neubauten wie folgt verteilen:
- 40 % an der Baukonstruktion
- 38 % an der technischen Gebäudeausrüstung
(z. B. Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Solaranlage) - 54 % sonstige Mängel
Wann wurden Baumängel festgestellt
Interessanterweise wurden etwa nur 25 % der Mängel im Rahmen der Schlussabnahme festgestellt, während der Anteil der Mängelfeststellungen im ersten Jahr nach der Schlussabnahme bei immerhin
32 % lag. Dabei stellten meist die bauenden Eigentümer die Mängel selbst fest und zogen nur selten Sachverständige hinzu.
Doch die Investition in ein Sachverständigengutachten kann sich durchaus lohnen. Die meisten Befragten gaben an, mehr als 10.000,- Euro für die Beseitigung von Mängeln ausgegeben zu haben. Kann das Gutachten hingegen belegen, dass ein Schaden vom Bauträger verursacht wurde, muss dieser die Kosten übernehmen.
Vorbeugende Maßnahmen
Unsere Empfehlung lautet deshalb: Als Bauende sollten Sie regelmäßig begleitende Qualitätskontrollen in der Bauphase durchführen lassen. Zertifizierte Baubegleitende prüfen die Leistungsbeschreibung und die Baupläne und begehen die Baustelle. Auch bei der Abnahme stehen sie zur Seite.
Je klarer und umfassender ein Mangel beschrieben und zugeordnet werden kann, desto eher wird er beseitigt. Dabei hilft die Kompetenz von qualifizierten Immobiliensachverständigen, ein fachlich klar formuliertes Gutachten zu erstellen.
Spätere Maßnahmen
Nicht nur während der Bauphase, sondern auch nach dem Einzug gilt: Je früher ein Mangel erkannt wird, desto eher können Schäden vermieden werden. Und weil durch unscheinbare Mängel häufig große Folgeschäden entstehen, kann der Reparaturaufwand bei frühzeitigem Eingriff gering gehalten werden.
Auch nach dem Einzug wird empfohlen, bei festgestellten Unregelmäßigkeiten sachverständige Unterstützung hinzuzuziehen. Laien können meist nur schwer beurteilen, ob sich Mängel im Toleranzbereich bewegen.
Grundsätzlich empfehlen wir, etwa ein Jahr nach dem Bezug, also nach der Durchtrocknungsphase, die Immobilie einem umfassenden Gewährleistungscheck zu unterziehen. Bewohnende sollten in dieser Zeit auch die Haustechnikanlage vollumfänglich nutzen, um eventuell auftretende Störungen und Probleme erkennen zu können.
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Im Zweifel immer Bausachverständige hinzuziehen.
Fazit
Gerade bei den steigenden Preisen – das Münchner Ifo-Institut rechnet damit, dass jeder zweite Baubetrieb die Preise anheben wird – sollten Folgekosten dringend vermieden werden. Hier sind Baubegleiterinnen oder Baubegleiter eine gute Investition. Sie sind zertifiziert, prüfen bereits in der Bauphase die Ausführung und sind bei der Abnahme dabei.
Die fachkundigen Immobilienspezialisten der HIC – die FinanzConcepter® unterstützen Sie gerne bei der Suche nach qualifizierten Immobiliensachverständigen.
Das Problem beim Bau von Eigentumswohnungen ist, dass Bausachverständige während der Bauphase gar nicht auf den Bau gelassen werden, sondern erst zur Endabnahme. So bleiben unter Umständen Mängel lange hinter der Wand versteckt und offenbaren sich erst Jahre später – wenn die Gewährleistungsfrist längst abgelaufen ist.
Vielen Dank für Ihren Hinweis Herr Mantay.
Natürlich sollte man möglichst im Vorfeld der Vertragsunterzeichnung Absprachen zur Bauaufsicht mit dem beauftragten Bauunternehmen treffen und schriftlich festhalten.
Bauträger, die nichts zu verbergen haben, werden entsprechende Vereinbarungen ohne Widerspruch dulden und gegenzeichnen. Auch ein Bauunternehmen wird ein Interesse daran haben, dass Schäden oder Mängel möglichst schnell entdeckt werden, um Beseitigungs- und Folgekosten gering zu halten. Wenn sich das Unternehmen sperrt, sollte man skeptisch werden.
Eine finale Grundbesichtigung empfiehlt sich dann spätestens vor dem Ablauf der Gewährleistung – im Baugewerbe findet man eine Regellaufzeit von 5 Jahren. Damit können sämtliche Mängel zur Regulierung noch einmal gemeldet werden.
Wer sich mit dem Gedanken trägt, einen Bau in Auftrag zu geben – ganz egal ob ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung – kann sich gerne bei den Immobilienspezialisten der HIC GmbH über Rechte, Pflichten und Möglichkeiten informieren.
Viele Grüße
Ihre FinanzConcepter®