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Immobilien 2020 – was die Bewertung bestimmt

von Matthias Hamann

Die Bewertung wird neu gedacht

Noch zu Beginn des Jahres waren die Erwartungen groß. Gespannt wurde beobachtet und spekuliert, welche Entwicklungen in Gesellschaft, Ökonomie und Ökologie wohl zu erwarten sind. Aktuelle Themen betreffen das Privatleben wie auch die Wirtschaft und es zeichnet sich ab, dass die beiden vorherrschenden Themen bei der Bewertung von Immobilien wohl Sustainable Finance und die zunehmende Mietenregulierung sein werden.

Die Nachhaltigkeit

Die Emotionalität, mit der die Diskussion um das Thema Umwelt geführt wird, wird auch 2020 nicht nachlassen. Das Pariser Klimaabkommen und die UN-Agenda 2030 stellen neue Anforderungen an Regierungen und Wirtschaft. Beispielsweise haben sich die Anforderungen an Banken geändert: Einer der zentralen Vorschläge der EU-Kommission bezieht sich auf ein Nachhaltigkeitsklassifizierungssystem.

Für die Kreditgeber wird es daher immer wichtiger zu dokumentieren, wie hoch der Anteil „grüner Kredite“ im Portfolio ist, und vermehrt Anreize für die energetische Modernisierung der Immobilien zu schaffen.

Banken müssten nun belegen, wie „grün“ laufende Immobilienkredite sind, um festzustellen, für welche bisherigen Kreditnehmer ein Angebot über einen Sanierungskredit relevant sein könnte. Das ist eine Herausforderung, da Informationen zur Energieeffizienz von in der Vergangenheit finanzierten Immobilien oft nicht vorliegen.

Der gewerbliche Immobilienprüfer Sprengnetter verfügt über eine der größten deutschen Immobiliendatenbanken und hat als größter Energieausweisersteller in Deutschland ein Tool entwickelt, das die hinterlegten Energieausweisdaten auswertet und präzise Prognosen für die Energieeffizienzklasse aller Immobilien in Deutschland bestimmen kann.

Somit können Banken ihr Immobilienportfolio in Bezug auf Nachhaltigkeit analysieren, Strategien entwickeln und Kunden passende Finanzierungsangebote vorlegen.

Image und Wert

Die nachhaltige Sanierung einer Bestandsimmobilie senkt nicht nur den Energieverbrauch und verbessert die CO2-Bilanz, sie steigert auch nachhaltig das Image und damit den Wert der Immobilie.

Neben der Lage ist die Energieeffizienz heute eine der wichtigsten Kriterien für eine Kaufentscheidung.

Zudem werden die Sanierungsmaßnahmen steuerlich und durch KfW-Programme stark gefördert.

Mietregulierungen und die Auswirkungen

Die Mietpreisbremse oder der diskutierte Mietendeckel in der Hauptstadt verändern den Wert von Mietwohnobjekten teilweise bereits vor Inkrafttreten diskutierter Gesetze. So hat die Diskussion um den vorliegenden Gesetzesentwurf für den Berliner Mietendeckel bereits im Vorfeld dazu geführt, dass die Kaufpreise von Mietobjekten in Berlin um 15 % gesunken sind.

Die umfangreichen Mietdaten von Sprengnetter haben jedoch gezeigt, dass viele Bestandsmieten ohnehin unter dem Mietendeckel liegen. Die Roherträge dieser Immobilien würden also weniger sinken als befürchtet.

Was allerdings negative Auswirkungen auf die Immobilienwerte hat, ist das durch den Mietpreisdeckel verursachte geringere Mietpreissteigerungspotenzial.

Im Januar dieses Jahres wurde ein weiteres Instrument zur Mietenregulierung aktiviert: Das „Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete“ trat in Kraft. Jetzt wurde die Länge des Betrachtungszeitraums für Gutachter und auch für die Ermittlung der Mietwerte eines Mietspiegels von vier auf sechs Jahre angehoben. Dadurch sollen sich kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes geringer auf die ortsübliche Vergleichsmiete auswirken und der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete gedämpft werden.

Bild von Solarimo auf Pixabay 

Nachhaltigkeit lässt den Wert steigen

Fazit

Trotz all dieser Entwicklungen setzt sich der Anstieg der Immobilienpreise fort. Allerdings war 2019 das Wachstum etwas weniger stark ausgeprägt als 2018. Auffallend ist, dass die Immobilienpreise besonders stark im weiteren Umfeld von Metropolen ansteigen. Hier lagen sie 2019 mehr als 10 % über dem Niveau von 2018. Ursache dafür dürfte vor allem sein, dass in den Großstädten das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erschöpft ist und der Bedarf nicht mehr abgedeckt werden kann.

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